陵府办函〔2024〕66号

陵水黎族自治县人民政府办公室

关于印发《陵水黎族自治县加强和改进住宅

小区物业管理工作实施方案》的通知

各乡、镇人民政府，县政府直属相关单位，县物协、各物业企业、各小区业主委员会：

经县政府同意，现将《陵水黎族自治县加强和改进住宅小区物业管理工作实施方案》印发给你们，请认真贯彻实施。

                         陵水黎族自治县人民政府办公室

                        2024年7月25日

（此件主动公开）

陵水黎族自治县加强和改进住宅小区物业

管理工作实施方案

为进一步加强和改进全县住宅物业管理工作，提高物业管理 水平和服务质量，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要， 根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《海南经济特区物业管理条例》《陵水黎族自治县住宅小区物业服务清单》等有关规定，结合我县实际，制定本方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落 实党的二十大精神，按照县委、县政府的决策部署，坚持以人民为中心，以增进人民福祉为出发点和落脚点，以破解物业管理难题为重点，建立健全物业管理服务体制机制，不断强化物业服务监督，推动政府监管同市场调节、居民自治良性互动，确保人民安居乐业、社会安定有序，为海南自贸港建设提供和谐稳定的社会环境。

二、总体目标

坚持穿透式管理，加强部门联动，形成齐抓共管、协同推进的物业管理工作合力，着力解决部门监管中的“短板”问题，实现物业住宅小区共建共治共享的新格局，打造“红色物业 美好家园”城市基层党建工作品牌，努力实现小区环境面貌有改善、物业服务质量有提高、居民居住品质有提升。

三、主要任务和职责分工

（一）落实属地管理职责

各属地乡镇人民政府是加强和改进住宅物业管理工作的组织实施主体。

负责对本辖区内的物业管理活动进行管理、监督和指导；指导、协助和监督本辖区的业主成立业主大会、选举产生业主委员会；引导和支持业主中的党员通过法定程序成为业主代表、业主委员会成员；负责业主委员会的备案，履行业主大会及业主委员会的监管职能，在履职过程中要及时协调业主、业主大会和业主委员会反映的诉求；负责督促各属地居（村）委会、派出所做好物业管理相关工作；调解处理本辖区物业纠纷，做好职责范围内的物业管理行政执法工作；负责本辖区内物业承接查验，物业项目的移交和接管工作；法律、法规和规章规定的其他职责。

（二）强化行业主管部门监管职责

县直属相关单位是加强和改进住宅物业管理工作的行业监管主体，要各负其责、多方联动，共同推进物业管理工作实现新突破。

1.县住房和城乡建设局负责全县物业管理活动的监督管理，制定全县物业管理的相关政策措施；指导和监督属地乡镇人民政府开展物业管理行政监管工作；建立完善全县物业管理宣传和培训机制；批准规划项目前期物业招标备案和监督管理前期物业招标投标活动；负责住宅小区内燃气改造监管等工作；法律法规和规章规定的其他职责。

2.县营商环境局负责依法依规，合理制定保障性住房物业服务收费政府指导价具体收费标准，并对物业服务人调整保障性住房物业服务收费进行备案。负责推进构建“信用＋物业管理”场景，以“信用＋物业管理”对物业企业进行信用评价，建立物业“红黑榜”制度，对失信物业企业采取致函主管部门进行约谈、责令整改、行业通报、公开曝光等措施予以惩戒，规范物业行业管理秩序。

3.县发展和改革委员会负责对物业企业投资建设的固定资产投资项目的事中事后的监管，负责健全物业服务价格标准体系，指导、监督住宅小区物业服务价格相关工作，协助县营商局依法依规，合理制定保障性住房物业服务收费政府指导价具体收费标准，并对物业服务人调整保障性住房物业服务收费进行备案，会同县物业主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

4.县自然资源和规划局负责业主共有物业权属划分及登记，改变建筑物、构筑物及设施使用功能、规模标准，住宅小区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线以及加装电梯、增建停车库（棚）等其他工程设施的规划设计及调整变更等工作的监督管理。

5.县旅游和文化广电体育局负责督促属地乡镇人民政府做好住宅小区内高危险性体育项目经营单位的日常监督；负责指导属地乡镇人民政府依据法律法规协调解决涉及住宿业、酒店和民宿等方面的投诉纠纷。

6.县生态环境局负责指导物业企业和住宅小区做好环境保护工作，对排污、辐射、噪声、餐饮油烟、有毒有害气体或者粉尘物质污染等不良行为进行监督管理。

7.县科学技术和工业信息化局负责监管指导通讯企业，督促通信企业做好住宅小区内通讯设施维护，协调解决涉及通讯方面的投诉纠纷。

8.县商务局负责应急状态下粮油蛋奶、蔬菜、肉类等生活必需品监测工作。

9.县教育局负责监管住宅小区内从事幼儿教育、校外培训、兴趣爱好培训班、学生托管等教育行业行为。

10.县卫生健康委员会负责指导住宅小区做好卫生防疫工作；负责二次供水水质、游泳池水质的卫生监督。

11.县公安局负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为；负责监督检查违法出租房屋、围堵小区出口等行为。

12.县司法局负责指导各行业主管部门开展依法治理工作，充分运用矛盾纠纷调解系统，参与物业纠纷调解相关工作。

13.县民政局负责组织社区（住宅小区）社会组织、社会工作服务机构、社区（住宅小区）志愿者共同参与居住社区（住宅小区）治理；负责配合做好社区（住宅小区）配套用房的监督使用。

14.县水务局负责督促供水经营单位提供满足居民使用需求的供水服务;负责指导监督住宅小区供水抄表到户工作;负责指导小区污水接入市政污水管网工作。

15.县市场监督管理局负责对不正当竞争行为的监管；对经营者与消费者采用格式条款订立合同，未以显著方式提醒消费者注意与消费者有重大利害关系的内容或未按照消费者的要求予以说明的监管;对经营者与消费者订立合同，利用格式条款等方式作出加重消费者责任、排除或者限制消费者权利的监管;对经营者与消费者订立合同，利用格式条款等方式作出减轻或者免除自身责任的监管;对侵害消费者违法行为的监管;对收费行为的监管;对特种设备使用单位的监管，对物业管理区域的电梯、机械式停车设备等特种设备的安装、改造、使用、维修、保养环节进行安全监管，督促物业管理单位落实特种设备使用安全主体责任；负责对物业服务收费及供水、供电、供气等收费行为进行监督管理。

16.县综合行政执法局、属地乡镇人民政府负责行使针对住宅小区内包括市容及环境卫生、城市绿化管理、市政设施管理、燃气管理、物业管理等法律法规和规章规定的行政处罚权。

17.县信访局负责协调督促相关部门按照各自职责及时处理物业管理中的矛盾纠纷，做好信访维稳工作。

18.县消防救援局负责对住宅小区消防安全实施综合监管，督促物业企业落实消防工作职责；负责加强宣传消防法律法规，督促指导协助做好消防宣传教育工作；负责组织指挥火灾现场扑救，承担应急救援等工作。

19.陵水供电局负责受理住宅小区提出的供电改造、扩容、转供电、充电桩报装等需求；负责指导住宅小区一切涉电事务；负责对住宅小区内存在安全隐患的电力设施进行排查，并督促产权责任人做好隐患整治；对交付使用且已经业主表决通过实行电力抄表到户的存量小区，按照海南省政府统一工作部署分步组织实施供配电设施改造及电力抄表到户工作。

20.县政务服务中心根据各单位职责职能，统筹分派监督12345热线办件处理工作。

21.县园林环卫服务中心负责指导住宅小区垃圾分类、垃圾清运工作；负责指导住宅小区属地乡镇人民政府开展小区园林绿化监督检查工作。

22.县供水、供电、供气等相关企业负责抄表到户的住宅小区业主水表、电表、燃气用具及属于企业的相关设施的维修、养护和更新。

（三）压实物业企业主体责任

县各物业企业要切实履行物业服务主体责任，履行《海南经济特区物业管理条例》《陵水黎族自治县住宅小区物业服务清单》等文件规定内容，积极配合属地乡镇和县直属相关部门开展工作，有效回应和解决群众诉求，维护人民群众合法权益；要加强物业服务管理学习，优化物业服务管理方式方法，加强物业经理人、物业项目负责人和基层物业员工的培训；要在小区显著位置，设立物业服务公示栏，定期在物业区域出入口等显著位置就小区物业服务合同内容、收费标准、有偿收费内容标准及物业方面法律法规进行公示公开，共同推进物业管理工作实现新突破。

（四）正确履行业主大会和业主委员会职责职能

县各小区业主委员会要积极配合属地乡镇做好小区业主大会和业主委员会工作，按照《陵水黎族自治县业主大会和业主委员会指导手册》规范业主大会和业主委员会各项工作，按标准流程选聘优质物业企业进驻管理，全方位监督小区物业企业，让小区业主委员会规范运行，依法行使权利、履行义务，不断提高物业服务品质。业主委员会应当督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议，对业主违规违约行为进行劝阻。对多次催交仍拖欠物业费的业主，可根据管理规约规定的相应措施进行催交。要充分运用小区“议事堂”功能，建立协商议事、协同处置、资源共享的物业服务管理机制，形成工作合力，打造共建共治共享的物业管理治理新格局。

四、组织保障

（一）加强监管配合。各单位、各乡镇政府要加强监管配合，齐抓共管，协同推进，共同解决物业管理中的重点难点问题，要对标工作清单，细化工作内容，制定工作措施、明确完成时限，确保工作任务完成；各属地乡镇、居（村）委会负责本辖区住宅小区内矛盾纠纷的协调处理，配合做好宣传引导、思想教育等工作，要支持老旧小区引入市场化物业服务，引导社区居民协商确定老旧小区的管理模式，负责托管暂不具备专业化物业管理条件的“三无”住宅小区。形成物业管理工作合力，于今年12月底前完成工作任务。

（二）组建物管队伍。属地乡镇人民政府要加快配齐专（兼）职物业管理工作人员，推动业主组织召开业主大会，选举业主委员会，选聘物业企业，实行专业化物业管理。引导物业市场各方主体回归本位，物业企业做好服务，业主委员会做好监督，物业行政管理部门完善物业市场规则，属地乡镇、居（村）委会要做好物业市场秩序维护，共同提升住宅小区人民群众的幸福指数。

（三）注重宣传引导。县直有关单位、各属地政府要坚持以人民为中心的发展思想，把加强和改进住宅物业管理作为保障和改善民生、创新基层社会治理的重要举措，加强舆论宣传，落实工作责任，及时总结住宅物业管理工作中好的经验做法，特别是工作亮点、典型案例，每季度末通过OA报送至县住房和城乡建设局。同时，要充分利用报纸、广播、电视、网络等媒体，积极宣传物业管理法规、政策和先进典型，在全社会大力营造“红色物业 美好家园”的浓厚氛围。

（四）加强工作监督和考核。加强工作督查，县政府督查室督促职能单位严格落实加强和改进全县住宅物业管理工作责任，把该项工作一并纳入对各相关单位工作的评价考核中，对工作开展不力、滞后的职能单位进行通报批评。对职责落实不到位的物业企业、业主委员会进行黑榜警示，充分运用信用评价结果和物业服务评分标准，推荐信誉好、服务优的物业企业按照法定程序进驻住宅小区承担物业服务，严格要求黑榜企业立行立改，并致函企业总部落实整改责任，倒逼物业企业提升物业服务质效。

附件：1.陵水黎族自治县住宅小区行政执法清单

       2.陵水黎族自治县物业企业主体责任清单

       3.陵水黎族自治县住宅小区管理工作任务清单