关于《陵水黎族自治县农村宅基地和村民建房审批管理指导意见》的政策解读

来源:陵水黎族自治县人民政府办公室 发布日期:2021-08-03 13:19 【字体: 小   中   大 打印 分享到:
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一、什么是农村宅基地?

农村宅基地是农村村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地,包括住房、附属用房和庭院等用地,不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲等土地。

二、农村宅基地归谁所有?

农村宅基地归本集体成员集体所有。《中华人民共和国宪法》第十条规定,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。《中华人民共和国物权法》(以下简称物权法)第五十九条规定,农村集体所有的不动产和动产,属于本集体成员集体所有。

三、哪些主体可以代表农民集体行使宅基地所有权?

可代表集体行使宅基地所有权的主体包括四类,即集体经济组织、村民委员会、村民小组、乡镇政府(代管)。物权法第六十条规定,对于集体所有的土地,属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权;分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权;属于乡镇农民集体所有的,由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

四、哪些人可以拥有农村宅基地使用权?

农村集体经济组织成员拥有宅基地使用权,符合条件的农户具有分配宅基地的资格。宅基地使用权是一种用益物权。物权法第三编“用益物权”第十三章规范宅基地使用权,其中第一百五十二条规定,“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有、使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”。

五、农村宅基地使用权能否流转?

可以。农村宅基地使用权流转方式包括转让、赠与、互换和出租。

1.转让、赠与。经本集体经济组织或村民委员会同意,农村村民可以在本集体经济组织内部转让、赠与其依法取得的宅基地使用权,但受让人或受赠与人应当符合宅基地申请条件。宅基地使用权转让或赠与的,附着于该宅基地的住宅及其附属设施需一并转让或赠与。

2.互换。经本集体经济组织或村民委员会同意,农村村民在本集体经济组织内部可以互换依法取得的宅基地和住宅。宅基地使用权互换的,附着于该宅基地的住宅及其附属设施需一并互换。住宅及其附属设施互换的,其所占用的宅基地使用权需一并互换。

3.出租。宅基地及其上住宅可以出租,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。出租人应将宅基地及其上住宅出租情况及时向所在的村集体经济组织备案。

六、农村宅基地和农房能否继承?

农村宅基地不能继承,农房可以依法继承。农村宅基地所有权、宅基地使用权和房屋所有权相分离,宅基地所有权属于农民集体,宅基地使用权和房屋所有权属于农户。宅基地使用权人以户为单位,依法享有占有和使用宅基地的权利。 在户内有成员死亡而农户存续的情况下,不发生宅基地继承问题。农户消亡时,权利主体不再存在,宅基地使用权灭失。同时,根据继承法的有关规定,被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承。因房地无法分离,继承人继承房屋取得房屋所有权后,可以依法使用宅基地,但并不取得用益物权性质的宅基地使用权。

七、城镇居民能否在农村购买宅基地?

不能。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发﹝2004﹞28号)明确规定,禁止城镇居民在农村购置宅基地。《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基管理的通知》(中农发﹝201911号)要求,“宅基地是农村村民的基本居住保障,严禁城镇居民到农村购买宅基地,严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。”

八、农村村民在什么情况下可以申请宅基地?

依据《中华人民共和国土地管理法》(以下简称土地管理法),结合我省宅基地管理的有关规定,农村村民符合下列条件之一的,可以以户为单位向本集体经济组织申请一处宅基地,其面积不得超过175平方米:

1.无宅基地的;

2.达到法定婚龄或已依法登记结婚,但原有的宅基地低于分户标准的;

3.现住房影响村庄规划实施,需要搬迁重建的;

4.符合“一户一宅”规定,原有宅基地面积不足175平方米,需要在原有宅基地基础上翻建、改扩建的;

5.符合“一户一宅”规定,需要异地新建且同意拆除旧房退还原有宅基地的;

6.符合政策规定迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的;

7.因自然灾害损毁或避让地质灾害搬迁的;

8.法律、法规规定的其他情形。

九、有哪些情况申请宅基地不予受理?

农村村民有下列情形之一的,其宅基地申请不予受理:

1.非本集体经济组织成员申请宅基地的;

2.拟申请用地不符合总体规划(国土空间规划)、土地利用现状、村庄规划及地质灾害防治规划的;

3.拟申请用地已列入征收范围,明确不予新建、翻建、改扩建的;

4.不符合“一户一宅”的;

5.现有宅基地面积达到或超过175平方米,分户后又能够解决住宅的;

6.村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的;

7.擅自将住宅改作生产经营用途的;

8.村民在原批准的宅基地以外有违章建房未处理结案的;

9.法律规定的其它不符合申请建房条件的。

十、农村村民新建住宅有什么要求?

农村村民新建住宅要符合本地建筑风貌,新建农村住宅建筑基底面积不宜大于宅基地面积的70%,应留有适当的院落空间。对于面积小于175㎡的宅基地,其住宅建筑占地面积可以适当突破70%,但建筑占地面积不得大于122.5㎡。建筑层数不得超过三层,建筑高度不得超过12米。新建住宅四至(含滴水)垂直下落投影、台阶均应控制在自家宅基地范围内,禁止超出宅基地范围建设附属设施、庭院等。

十一、农村宅基地和村民建房审批主体是谁?

土地管理法第六十二条规定,农村村民住宅用地,由乡(镇)人民政府审核批准;其中涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。第四十四条规定,建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。

十二、农村宅基地和村民建房申请审批程序是什么?

农村宅基地和村民建房申请审批流程包括:农户申请、村民小组会讨论通过并公示、村级组织开展材料审核、乡镇部门审查、乡镇政府审批、发放宅基地批准书等环节。

十三、申请宅基地建房需要那些材料?

符合农村宅基地和建房申请条件的村民,以户为单位向

所在村民小组提出申请,需要提供以下材料:

1.填写好的《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》;

2.签署好的《农村宅基地使用承诺书》;

3.申请人户口簿、身份证和家庭成员的有效身份证件及复印件;

4.分户的需提供分户协议书;

5.提交法律、法规规定应提交的其他材料。

十四、在农村宅基地和村民建房审批管理工作中应注意那些问题?

在农村宅基地和村民建房审批管理工作中应注意以下问题:

(一)关于宅基地申请主体问题。以户为单位提出宅基地申请,代表农户提出宅基地申请的农村村民应具有本集体经济组织成员资格。按照移民搬迁、异地扶贫安置等国家有关政策规定,可以在安置地依法申请宅基地建造住宅的除外。

农村夫妻双方属于不同的农村集体经济组织成员的,应按照农村妇女嫁入、男子入赘等风俗习惯,向实际生活居住地的集体申请宅基地,但不得违反一户一宅规定,在两个集体同时申请宅基地。

(二)关于集体经济组织成员问题。已完成集体经济组织成员身份确认工作的村、组,以《农村集体经济组织成员身份确认汇总表》记载的成员身份信息为准;尚未完成集体经济组织成员身份确认工作的村、组,按照《陵水黎族自治县农村集体经济组织成员资格界定指导意见(暂行)》及各乡镇、村、组出台的成员身份界定办法等,判断是否为本集体经济组织成员。“外嫁女”、“入赘婿”、“离异妇女”等问题,在农村集体经济组织成员身份界定工作中已有明确规定,遵照执行即可。

(三)关于户的认定问题。户的认定是是判断农户是否符合宅基地申请条件的重要前提,在户的认定中应当尊重本地的风俗习惯,结合实际情况认定,不能以户籍为前置条件。在审查过程中,属于分户提出申请宅基地和建房的,应当要求提供分户协议书及村民小组相关会议记录,并复印存档。

(四)关于分户的问题。应当充分尊重本地的风俗习惯,结合实际情况,由农村集体经济组织决定,不能以户籍为前置条件。农村村民需要分户的,应经村民小组会议审议通过后,签订分户协议书。原则上达到法定婚龄或已依法登记结婚的就可以分户。如农户家庭有两名及以上子女需要分户的,原则上应有一名子(女)与父母共为一户。确有特殊原因无法共为一户的,经村民小组会议审议通过后,签订分户协议书另立成户。

(五)关于“一户一宅”问题。农村宅基地实行“一户一宅”。关于“一户一宅”的认定可参照海南省自然资源和规划厅编制的《农村不动产确权登记工作问答》。如农村村民一户占用两处以上宅基地且总面积超过175平方米的,认定为一户多宅,总面积不超过175平方米,不认定为一户多宅。对村民“一户一宅”之外的宅基地,按以下原则处理:(1)村民合法继承、购买房屋所取得的宅基地,造成“一户多宅”的,予以确权登记;2)经农村集体组织决定规划建设新村且在201711日《海南省人民政府办公厅关于加强农村建设规划报建管理工作的通知》实施之前已建设的房屋,但原有房屋(含“祖屋”)未拆除、腾退,造成“一户多宅”的,可按照宅基地有偿使用等规定处理后,予以确权登记;(3)符合分户建房规定而尚未分户的农村集体经济组织成员,其实际使用的宅基地合计没有超过分户后用地合计面积标准的,按照实际使用面积予以确权登记。

(六)关于承诺书问题。农户不签署《农村宅基地使用承诺书》的,其用地建房申请一律不予受理。

(七)关于翻、改、扩建住宅问题。农村村民利用原有宅基地进行住宅翻建、改建和扩建的,可以简化申请审批程序。农村村民通过继承、购买房屋等合法途径取得宅基地造成“一户多宅”的,只允许翻建或改建一处;在住宅翻建、改建、扩建审批过程中,原有宅基地面积超过175平方米的,超出部分不予批准。

(八)关于“三到场”问题。严格用地建房全过程管理,全面实行“三到场”要求。“一到场”,乡镇人民政府受理申请后,组织有关人员实地到场审查;“二到场”,乡镇人民政府在收到农户建房开工申请后,组织有关部门到现场进行开工查验和实地丈量批放宅基地;“三到场”,农户建房完工后,乡镇人民政府组织相关部门进行规划核实和竣工验收。

(九)关于宅基地巡查问题。为有效防止农户在通过宅基地和建房审批后,出现“少批多占”、“少批多建”、“批甲建乙”等违法行为,降低乡镇执法成本等,在农户起地基后,乡镇政府应及时组织有关人员实地检查农户是否按照批准位置、面积、四至和规划等要求用地建房。不符合的,及时叫停并要求改正,拒不改正的按有关规定处理。

(十)关于宅基地退出问题。允许进城落户的农村村民

依法自愿有偿退出宅基地,但不得以退出宅基地使用权作为农民进城落户的条件。退出的宅基地优先用于满足本集体经济组织成员的建房需求。签署《农村宅基地使用承诺书》的农户,必须在承诺期内拆除旧房,并无偿退出原有宅基地。如该需退出的宅基地已经确定使用权,由集体报经县级人民政府批准,注销其土地登记。

(十一)关于宅基地收回问题。对于下列情形,村集体经济组织或村民委员会收回原宅基地,并报乡镇人民政府备案:

1.农村村民经批准易地新建住宅或集中上楼居住的;

2.农户消亡且宅基地上住宅无人继承的;

3.被继承的农村住宅坍塌、拆除两年以上未恢复使用的;

4.宅基地批准后两年内未开展建设的,因特殊情况经乡镇人民政府同意延期建设的除外;

5.法律、法规规定的其他情形。

有关依据:《确定土地所有权和使用权的若干规定》((1995)国土()字第26)第五十二条:空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地,不确定土地使用权。已经确定使用权的,由集体报经县级人民政府批准,注销其土地登记,土地由集体收回。

(十二)其他问题。农户不选用现有农房设计图集的,由农户自费选择具有相关资质的单位进行设计。宅基地和建房审批过程中产生的地质勘查、测绘等费用,由乡镇政府承担,不得向农户收取。乡镇政府选择的地质勘查、测绘等技术单位必须具备相应资质,并统一采用大地2000坐标系进行测量。


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陵水黎族自治县人民政府办公室关于印发《陵水黎族自治县农村宅基地和村民建房审批管理指导意见》的通知


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