陵府办规〔2024〕10号

陵水黎族自治县人民政府办公室

关于印发《陵水黎族自治县农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用管理暂行办法》的通知

各乡、镇人民政府，县政府直属有关单位：

《陵水黎族自治县农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用管理暂行办法》已经十五届县委常委会第84次会议和十六届县政府第63次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

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（此件主动公开）

陵水黎族自治县农村闲置宅基地和闲置住宅

盘活利用管理暂行办法

第一条为规范农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作，根据《中华人民共和国土地管理法》《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》《海南省农村宅基地管理试点办法》等法律法规及相关政策，结合我县实际，制定本办法。

第二条本办法所称宅基地，是指农村村民依法取得的，用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地。宅基地盘活利用，是指在宅基地收回、退出和整治的基础上，农村集体经济组织自主经营或者通过出租、入股、合作等方式流转宅基地使用权，开发利用闲置宅基地的行为。

本办法所称农村住宅，是指农村村民用于居住的宅院。农村住宅盘活利用，是指在农村村民依法建造、产权清晰和符合安全使用标准的前提下，农村村民或农村集体经济组织自主经营或者通过出租、入股、合作等方式流转住宅使用权，开发利用闲置住宅的行为。

第三条乡镇人民政府负责本行政区域内农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用的组织实施和管理工作。

县农业农村行政主管部门负责农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用的指导和监督工作。

县自然资源和规划行政主管部门负责农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用的确权颁证、规划管理等工作。

县住房建设行政主管部门负责建设工程质量安全的指导与监督工作。

旅游、交通、公安、消防、市场监管、生态环境、综合执法等其他有关部门在各自职责范围内，做好农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用管理的相关工作。

第四条闲置宅基地和闲置住宅盘活利用要严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线，坚持政府引导、集体主导、农民自愿、依法规范、统一组织、诚实信用、平等互利的原则，注重规划先行、用途管制，适度放活宅基地和住宅使用权。

第五条有下列情形之一的，农村集体经济组织可以依法收回宅基地使用权：

（一）乡（镇）村公共设施和公益事业建设需要使用宅基地的；

（二）不按照批准的用途使用宅基地的；

（三）因撤销、迁移等原因而停止使用宅基地的；

（四）农村村民经批准易地新建住宅或集中上楼居住的；

（五）农户消亡且宅基地上住宅无人继承的；

（六）被继承的农村住宅坍塌、拆除两年以上未恢复使用的；

（七）宅基地批准后两年内未开展建设的，因特殊情况经乡镇人民政府同意延期建设的除外；

（八）依法收回的其他情形。

依照前款第（一）项规定收回宅基地使用权的，对宅基地使用权人应当给予适当补偿，符合重新划拨宅基地条件的，重新选址划拨宅基地。

第六条宅基地使用权收回按以下程序办理：

（一）调查核实。由农村集体经济组织对宅基地使用权是否属于依法应当收回的情形进行调查核实，调查核实过程中，要充分听取相对人的意见，告知相对人有权进行陈述和申辩。

（二）召开会议。农村集体经济组织召开成员（代表）会议，作出拟收回宅基地的决定，并经三分之二以上具有完全民事行为能力的成员（代表）同意。经公示15天（村内无主、绝亡户的宅基地公示3个月）无异议的，将有关材料报村民委员会审核。

（三）村级审核。村民委员会收到有关材料后，对拟收回的宅基地情况进行调查核实，主要调查拟收回的宅基地位置和面积，核实是否符合收回的条件，是否经民主程序、公示等。审核通过的，将有关材料上报乡镇人民政府复核。

（四）复核批准。乡镇人民政府收到提交的材料后，主要复核是否符合收回的条件、材料是否完整等。原批准用地是乡镇人民政府的，由乡镇人民政府复核后直接批准收回；原批准用地是县人民政府的，由乡镇人民政府复核通过后报县人民政府批准收回。

（五）注销登记。经政府批准收回后，农村集体经济组织正式作出收回宅基地使用权的决定，并将结果进行公告，依法向县自然资源和规划行政主管部门办理注销登记。

拟收回的宅基地没有确权登记的，在乡镇人民政府复核通过后，由农村集体经济组织正式作出收回决定，并将结果进行公告。

第七条有下列情形之一的，农村村民可以向本集体经济组织申请自愿有偿退出宅基地使用权：

（一）本集体经济组织成员具有其他合法住所，且自愿退出村内唯一宅基地的；

（二）本集体经济组织成员在“一户一宅”以外，通过继承、受赠房屋或其他方式合法占有的宅基地，且自愿退出该处宅基地的；

（三）法律法规规定的其他情形。

宅基地有偿退出的补偿标准可由农村集体经济组织根据实际情况与宅基地使用权人协商确定或者委托有资质的评估机构评估确定。

第八条自愿有偿退出宅基地的按以下程序办理：

（一）提出申请。符合有偿退出条件的申请人向农村集体经济组织提出申请，农村集体经济组织将有关材料报村委会审核。

（二）村级审核。村民委员会收到材料后，主要调查拟退出宅基地的位置和面积，申请人家庭人员情况及住房情况等。审核通过的，将材料报乡镇人民政府复核。

（三）乡镇复核。乡镇人民政府收到有关材料后，主要复核申请人的退出意愿是否真实，是否符合退出条件等。复核通过的，申请人与农村集体经济组织签订退出协议，同时将不动产权证书（集体土地使用权证、房屋所有权证）等权属资料原件交农村集体经济组织，由农村集体经济组织统一交乡镇人民政府代为办理注销登记手续。

第九条鼓励有条件的农村集体经济组织按照国土空间规划、村庄规划等，采取整理、复垦、复绿、集中建设新村、旧村改造等方式，自主开展宅基地低效用地整治。

第十条农村集体经济组织开展宅基地整治，应当经农村集体经济组织成员（代表）大会三分之二以上具有完全民事行为能力的成员（代表）同意，并形成宅基地整治方案。宅基地整治方案应当包括以下内容：

（一）拟整治宅基地的位置、面积；

（二）整治宅基地需搬迁的农村村民户数、人数、宅基地和房屋的面积；

（三）需搬迁的农村村民的安置补偿办法和安置规划方案；

（四）整治后多余宅基地的处置方式。

第十一条农村集体经济组织应当将宅基地整治方案在本集体经济组织范围内公示15个工作日。

公示期内，农村集体经济组织成员对宅基地整治方案有异议的，可以向乡镇人民政府提出审核申请。公示无异议或者经调查异议不成立的，由乡镇人民政府在15个工作日内将宅基地整治方案报县人民政府审批。

县人民政府应当在30个工作日内，作出是否批准宅基地整治方案的决定。

第十二条通过收回、退出和整治等方式形成的闲置宅基地，应当优先用于满足本集体经济组织成员的宅基地需求。仍有结余的，可通过有偿使用的方式，用于本乡镇范围内符合“一户一宅”要求、在闲置宅基地所在村委会居住满一年以上、满足分户条件且本集体经济组织无宅基地分配等情形的农村村民申请建房。已获批有偿使用的农村村民，按照建新拆旧原则，要拆除旧房并无偿退出原有宅基地。

宅基地有偿使用费用可由农村集体经济组织根据实际情况与有偿使用申请人协商确定或者委托有资质的评估机构评估确定。

第十三条通过有偿使用方式将闲置宅基地用于本乡镇范围内符合“一户一宅”要求、在闲置宅基地所在村委会居住满一年以上、满足分户条件且本集体经济组织无宅基地分配等情形的农村村民申请建房的，按以下程序进行办理：

（一）集体表决。由农村集体经济组织召开成员（代表）会议对有偿使用闲置宅基地进行表决，经三分之二以上具有完全民事行为能力的成员（代表）同意视为通过。表决通过后公示10天无异议的，将相关材料报村民委员会初核。

（二）村级初核。农村集体经济组织将拟有偿使用的相关材料报所在村民委员会进行初核，初核应核实拟有偿使用方式流转的宅基地使用权是否闲置、是否符合有偿使用的条件，初核通过后进行公示无异议的，将有关材料报乡镇人民政府审查。

（三）乡镇审查。乡镇人民政府审查农村集体经济组织提交的材料是否真实有效、是否符合有偿使用的条件，就拟通过有偿使用方式流转的闲置宅基地是否符合我县国土空间规划等征求县自然资源和规划等相关部门意见。

（四）信息发布。乡镇人民政府审查通过后，农村集体经济组织将审查通过的材料提交县农村产权交易机构，由县农村产权交易机构对外进行信息发布。有偿使用意向人报名后，由农村产权交易机构统一将报名材料提交乡镇人民政府审查，乡镇人民政府审查报名材料是否真实有效、是否符合有偿使用申请资格和建房条件等。

（五）组织竞拍。乡镇人民政府审查报名资格通过后，由县农村产权交易机构组织有偿使用意向人公开竞拍。

（六）签订协议。竞拍成交后，由县农村产权交易机构组织农村集体经济组织与有偿使用竞得人签订有偿使用协议，有偿使用申请人按协议约定向农村集体经济组织缴纳宅基地有偿使用费用。

（七）材料备案。有偿使用协议签订后，由农村集体经济组织将有偿使用协议等相关材料同时报乡镇人民政府和县农业农村行政主管部门备案。

第十四条闲置宅基地主要有以下情形：

（一）村民依法自愿退出的宅基地；

（二）房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地；

（三）其他已按程序依法收回村集体的宅基地等。

第十五条闲置住宅主要有以下情形：

（一）村民长年外出工作，长期或季节性闲置的住宅；

（二）村民已购买商品房定居，村内无人居住的老宅；

（三）合法继承后，常年无人居住的村民住宅；

（四）“消亡户”遗留、无人继承、按程序收归村集体的村民住宅；

（五）按照国家有关移民搬迁、异地扶贫搬迁等政策异地安置，按程序已依法收归村集体的村民住宅。

第十六条闲置宅基地和闲置住宅盘活利用的必要条件：

（一）权利人应自愿参与，且在盘活利用后仍有合法的住处，能保证户有所居；

（二）产权合法清晰，无权属争议；

（三）改造后无结构、地质、防洪、消防等各类安全隐患，无环保问题；

（四）符合有关总体规划、专项规划、区域规划等；

（五）房屋符合历史文化、民俗保护要求，属于文物保护单位（点）的，应按相关规定报批；

（六）利用闲置宅基地（住宅）开展经营性活动的，应征得宅基地所属的农村集体经济组织书面同意，并向乡（镇）人民政府备案；

（七）期限不得超过二十年，且双方必须依法签订合同。

第十七条闲置宅基地和闲置住宅的盘活利用路径主要为农村村民自主盘活利用和农村集体经济组织统一盘活利用。

农村村民可以将闲置住宅采取自营、出租、入股、合作、转让等方式进行盘活利用，并取得一定收益。

通过转让方式流转的，受让方必须符合我县农村宅基地申请条件。村民将住宅通过出租、入股、合作、转让等方式流转后，不得再申请新增宅基地。

鼓励农村村民将闲置住宅以出租、入股、合作或委托等方式交由农村集体经济组织进行集中整合，由农村集体经济组织统一管理、经营，收益归农村村民所有，农村集体经济组织收取一定的管理费用。

鼓励将集中整合整治的闲置宅基地或闲置住宅用于发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态，以及农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。

第十八条盘活利用过程中，不得违反下列负面清单：

（一）买卖或变相买卖宅基地的；

（二）侵占耕地、违规开发、大拆大建的；

（三）房屋结构存在严重安全隐患或无法通过加固、修缮等工程措施达到安全要求的；

（四）违背农民意愿，强制流转闲置宅基地（住宅）的；

（五）利用闲置宅基地（住宅）兴办别墅大院和私人会所的；

（六）违反相关行业准入标准的；

（七）存在其他违法违规行为的。

单位或者个人开展盘活利用过程中有违反负面清单等违法违规行为的，由有关职能部门依法依规处理。

第十九条在盘活利用过程中涉及需要报建的，应当按照我县农村宅基地和村民建房审批管理有关要求进行报建；涉及需要改变宅基地用途的，应当按照有关程序办理规划调整手续。

第二十条农村集体经济组织在统一盘活利用过程中，需要将闲置宅基地和闲置住宅流转给工商企业等社会资本的，按以下程序进行办理：

（一）集体表决。由农村集体经济组织召开成员（代表）会议对拟流转盘活利用闲置宅基地和闲置住宅进行表决，经三分之二以上具有完全民事行为能力的成员（代表）同意视为通过。表决通过后公示10天无异议的，将相关材料报村民委员会初核。

（二）村级初核。农村集体经济组织将拟流转的相关材料报所在村民委员会进行初核。初核应核实拟流转的宅基地和住宅是否闲置、是否符合盘活利用的条件，初核通过后进行公示无异议的，将相关材料报乡镇人民政府审查。

（三）乡镇审查。乡镇人民政府审查农村集体经济组织提交的材料是否真实有效，就拟流转闲置宅基地和闲置住宅是否符合我县国土空间规划、产业发展规划等征求县自然资源和规划、县投资促进等相关部门意见。

（四）信息发布。乡镇人民政府审查通过后，农村集体经济组织将审查通过的材料提交县农村产权交易机构，由县农村产权交易机构对外进行信息发布。流转受让意向人报名后，由农村产权交易机构统一将报名材料提交乡镇人民政府审查，乡镇人民政府审查报名材料是否真实有效、是否符合闲置宅基地和闲置住宅流转条件等。

（五）组织竞拍。乡镇人民政府审查报名资格通过后，由县农村产权交易机构组织流转受让意向人公开竞拍。

（六）签订协议。竞拍成交后，由县农村产权交易机构组织农村集体经济组织与流转受让竞得人签订流转协议，并出具《流转交易鉴证书》。

（七）材料备案。流转协议签订后，由农村集体经济组织将流转协议等相关材料同时报乡镇人民政府和县农业农村行政主管部门备案。

农村村民自主盘活利用闲置住宅需要流转的，要与流转受让人签订流转协议，并报所在村民委员会和乡镇人民政府备案。

第二十一条闲置宅基地和闲置住宅流转协议书一般包括以下内容：

（一）双方当事人的姓名或者名称、住所、联系方式等；

（二）宅基地和住宅的坐落、面积等；

（三）流转期限和起止日期；

（四）流转方式；

（五）流转价款及其支付方式；

（六）流转用途；

（七）双方当事人的权利和义务；

（八）合同到期后地上附着物的处理；

（九）宅基地被依法征收、征用、占用时有关补偿费的归属；

（十）低效使用的退出处理；

（十一）违约责任。

流转期限最长不超过二十年，双方当事人可在流转协议中约定流转到期后可续签，流转受让方享有同等条件下的优先权。

双方当事人应当在流转协议中约定盘活利用的时限，如存在逾期盘活利用等低效使用情形的，当事人可依据约定收回闲置宅基地和闲置住宅使用权重新利用。

第二十二条县农村产权交易机构组织农村集体经济组织与流转受让方签订流转协议过程中负责鉴证并出具《流转交易鉴证书》，《流转交易鉴证书》可以作为交易主体申报项目等业务的凭证。

第二十三条闲置宅基地和闲置住宅流转受让方经流转出让人同意后可将闲置宅基地和闲置住宅进行再流转，再流转应当签订书面流转协议，再流转的期限不得超过原流转期限的剩余年限，并参照流转程序办理。

第二十四条鼓励银行、保险公司等金融机构创新产品和服务，为闲置宅基地和闲置住宅盘活利用提供融资、保险等金融服务与支持。

第二十五条本办法的具体应用问题由县农业农村局负责解释。

第二十六条本办法自2024年10月1日起施行，有效期为3年。

政策解读：关于《陵水黎族自治县农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用管理暂行办法》的政策解读