关于《陵水黎族自治县农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用管理暂行办法》的政策解读
一、什么是农村宅基地和农村住宅及其盘活利用？
宅基地，是指农村村民依法取得的，用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地。宅基地盘活利用，是指在宅基地收回、退出和整治的基础上，农村集体经济组织自主经营或者通过出租、入股、合作等方式流转宅基地使用权，开发利用闲置宅基地的行为。
农村住宅，是指农村村民用于居住的宅院。农村住宅盘活利用，是指在农村村民依法建造、产权清晰和符合安全使用标准的前提下，农村村民或农村集体经济组织自主经营或者通过出租、入股、合作等方式流转住宅使用权，开发利用闲置住宅的行为。
二、闲置宅基地和闲置住宅的盘活利用应严守哪些底线和原则？
闲置宅基地和闲置住宅盘活利用要严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线，坚持政府引导、集体主导、农民自愿、依法规范、统一组织、诚实信用、平等互利的原则，注重规划先行、用途管制，适度放活宅基地和住宅使用权。
三、闲置宅基地的形成（来源）有几种方式？
闲置宅基地的形成有宅基地收回、退出和整治三种方式。
四、宅基地收回有哪些情形？
有下列情形之一的，农村集体经济组织可以依法收回宅基地使用权：
（一）乡（镇）村公共设施和公益事业建设需要使用宅基地的；
（二）不按照批准的用途使用宅基地的；
（三）因撤销、迁移等原因而停止使用宅基地的；
（四）农村村民经批准易地新建住宅或集中上楼居住的；
（五）农户消亡且宅基地上住宅无人继承的；
（六）被继承的农村住宅坍塌、拆除两年以上未恢复使用的；
（七）宅基地批准后两年内未开展建设的，因特殊情况经乡镇人民政府同意延期建设的除外；
（八）依法收回的其他情形。
五、宅基地使用权收回的办理程序是什么？
宅基地使用权收回的办理程序包括：启动调查核实、召开会议表决、村级审核、政府复核批准、注销登记等环节。
六、农村集体经济组织召开成员（代表）会议表决怎么进行？
农村集体经济组织召开成员（代表）会议，作出拟收回宅基地的决定，并经三分之二以上具有完全民事行为能力的成员（代表）同意。经公示15天（村内无主、绝亡户的宅基地公示3个月）无异议的，将有关材料报村民委员会审核。
（一）农村集体经济组织成员会议
1、成员组成
农村集体经济组织成员大会由具有完全民事行为能力的全体成员组成，是本农村集体经济组织的权力机构。
2、会议流程
（1）召集与主持
由农村集体经济组织理事会召集，由理事长、副理事长或者理事长指定的成员主持。
（2）召开
农村集体经济组织召开成员会议，应当将会议召开的时间、地点和审议的事项于会议召开十日前通知全体成员，有三分之二以上具有完全民事行为能力的成员参加。成员无法在现场参加会议的，可以通过即时通讯工具在线参加会议，或者书面委托本农村集体经济组织同一户内具有完全民事行为能力的其他家庭成员代为参加会议。
（3）表决
成员会议实行一人一票的表决方式。成员大会作出决定，应当经本农村集体经济组织成员会议全体成员三分之二以上同意，《中华人民共和国农村集体经济组织法》或者其他法律法规、农村集体经济组织章程有更严格规定的，从其规定。
（4）公示与报批
经公示15天（村内无主、绝亡户的宅基地公示3个月）无异议的，将有关材料报村民委员会审核。
（二）农村集体经济组织成员代表会议
1、成员组成
设立成员代表大会的，一般每五户至十五户选举代表一人，代表人数应当多于二十人，并且有适当数量的妇女代表。成员代表的任期为五年，可以连选连任。
2、会议流程
（1）召集与主持
由农村集体经济组织理事会召集，由理事长、副理事长或者理事长指定的成员主持。
（2）召开
农村集体经济组织召开成员代表会议，应当将会议召开的时间、地点和审议的事项于会议召开十日前通知全体成员代表。
（3）表决
成员代表会议实行一人一票的表决方式。成员代表会议作出决定，应当经全体成员代表三分之二以上同意，《中华人民共和国农村集体经济组织法》或者其他法律法规、农村集体经济组织章程有更严格规定的，从其规定。
（4）公示与报批
经公示15天（村内无主、绝亡户的宅基地公示3个月）无异议的，将有关材料报村民委员会审核。
七、自愿有偿退出宅基地怎么进行？
有下列情形之一的，农村村民可以向本集体经济组织申请自愿有偿退出宅基地使用权：
（一）本集体经济组织成员具有其他合法住所，且自愿退出村内唯一宅基地的；
（二）本集体经济组织成员在“一户一宅”以外，通过继承、受赠房屋或其他方式合法占有的宅基地，且自愿退出该处宅基地的；
（三）法律法规规定的其他情形。
宅基地有偿退出的补偿标准可由农村集体经济组织根据实际情况与宅基地使用权人协商确定或者委托有资质的评估机构评估确定。
八、自愿有偿退出宅基地的办理程序是什么？
自愿有偿退出宅基地的办理程序包括：提出申请、村级审核、乡镇复核、签订退出协议，办理注销登记等环节。
九、什么情况下可以开展宅基地整治？
鼓励有条件的农村集体经济组织按照国土空间规划、村庄规划等，采取整理、复垦、复绿、集中建设新村、旧村改造等方式，自主开展宅基地低效用地整治。
十、开展宅基地整治应经过哪些步骤？
农村集体经济组织开展宅基地整治，应当经农村集体经济组织成员（代表）大会三分之二以上成员同意，并形成宅基地整治方案在本集体经济组织范围内公示15个工作日。公示期内，农村集体经济组织成员对宅基地整治方案有异议的，可以向乡镇人民政府提出审核申请。公示无异议或者经调查异议不成立的，由乡镇人民政府在15个工作日内将宅基地整治方案报县人民政府审批。
十一、宅基地整治方案应包括哪些内容？
（一）拟整治宅基地的位置、面积；
（二）整治宅基地需搬迁的农村村民户数、人数、宅基地和房屋的面积；
（三）需搬迁的农村村民的安置补偿办法和安置规划方案；
（四）整治后多余宅基地的处置方式。
十二、通过收回、退出和整治等方式形成的闲置宅基地的优先用途是什么？
应当优先用于满足本集体经济组织成员的宅基地需求。仍有结余的，可通过有偿使用的方式，用于本乡镇范围内符合“一户一宅”要求、在闲置宅基地所在村委会居住满一年以上、满足分户条件且本集体经济组织无宅基地分配等情形的农村村民申请建房。已获批有偿使用的农村村民，按照建新拆旧原则，要拆除旧房并无偿退出原有宅基地。
宅基地有偿使用费用可由农村集体经济组织根据实际情况与有偿使用申请人协商确定或者委托有资质的评估机构评估确定。
【注】：1.“仍有结余”的认定标准由农村集体经济组织召开成员（代表）会议表决决定。
2.“一户一宅”的认定标准根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……”之规定进行认定。
十三、通过有偿使用方式将闲置宅基地用于本乡镇范围内符合“一户一宅”要求、在闲置宅基地所在村委会居住满一年以上、满足分户条件且本集体经济组织无宅基地分配等情形的农村村民申请建房的办理程序是什么？
通过有偿使用方式将闲置宅基地用于本乡镇范围内符合“一户一宅”要求、在闲置宅基地所在村委会居住满一年以上、满足分户条件且本集体经济组织无宅基地分配等情形的农村村民申请建房的办理程序包括：集体表决、村级初核、乡镇审查、信息发布、组织竞拍、签订协议、材料备案等环节。
十四、哪些属于闲置宅基地的情形？
闲置宅基地主要有以下情形：
（一）村民依法自愿退出的宅基地；
（二）房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地；
（三）其他已按程序依法收回村集体的宅基地等。
十五、哪些属于闲置住宅的情形？
闲置住宅主要有以下情形：
（一）村民长年外出工作，长期或季节性闲置的住宅；（二）村民已购买商品房定居，村内无人居住的老宅；
（三）合法继承后，常年无人居住的村民住宅；
（四）“消亡户”遗留、无人继承、按程序收归村集体的村民住宅；
（五）按照国家有关移民搬迁、异地扶贫搬迁等政策异地安置，按程序已依法收归村集体的村民住宅。
十六、闲置宅基地和闲置住宅盘活利用的必要条件是什么？
闲置宅基地和闲置住宅盘活利用的必要条件包括：
（一）权利人应自愿参与，且在盘活利用后仍有合法的住处，能保证户有所居；
（二）产权合法清晰，无权属争议；
（三）改造后无结构、地质、防洪、消防等各类安全隐患，无环保问题；
（四）符合有关总体规划、专项规划、区域规划等；
（五）房屋符合历史文化、民俗保护要求，属于文物保护单位（点）的，应按相关规定报批；
（六）利用闲置宅基地（住宅）开展经营性活动的，应征得宅基地所属的农村集体经济组织书面同意，并向乡（镇）人民政府备案；
（七）期限不得超过二十年，且双方必须依法签订合同。
十七、有哪些方式开展闲置宅基地和闲置住宅的盘活利用？
闲置宅基地和闲置住宅的盘活利用方式主要为农村村民自主盘活利用和农村集体经济组织统一盘活利用。
自主盘活利用：农村村民将闲置住宅采取自营、出租、入股、合作、转让等方式进行盘活利用，并取得一定收益。
通过转让方式流转的，受让方必须符合我县农村宅基地申请条件。农村村民将住宅通过出租、入股、合作、转让等方式流转后，不得再申请新增宅基地。
鼓励农村村民将闲置住宅以出租、入股、合作或委托等方式交由农村集体经济组织进行集中整合，由农村集体经济组织统一管理、经营，收益归农村村民所有，农村集体经济组织收取一定的管理费用。
统一盘活利用：农村集体经济组织将闲置宅基地或集中整合的闲置住宅以自营、出租、入股、合作等多种方式进行统一盘活利用，发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态，以及农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。
十八、闲置宅基地和闲置住宅盘活利用过程中有哪些禁止性的负面清单？
盘活利用过程中，不得违反下列负面清单：
（一）买卖或变相买卖宅基地的；
（二）侵占耕地、违规开发、大拆大建的；
（三）房屋结构存在严重安全隐患或无法通过加固、修缮等工程措施达到安全要求的；
（四）违背农民意愿，强制流转闲置宅基地（住宅）的；
（五）利用闲置宅基地（住宅）兴办别墅大院和私人会所的；
（六）违反相关行业准入标准的；
（七）存在其他违法违规行为的。
单位或者个人开展盘活利用过程中有违反负面清单等违法违规行为的，由有关职能部门依法依规处理。
十九、农村集体经济组织在统一盘活利用过程中，将闲置宅基地和闲置住宅流转给工商企业等社会资本的办理程序是什么？
农村集体经济组织在统一盘活利用过程中，将闲置宅基地和闲置住宅流转给工商企业等社会资本的办理程序包括：集体表决、村级初核、乡镇审查、信息发布、组织竞拍、签订协议、材料备案等环节。
农村村民自主盘活利用闲置住宅需要流转的，要与流转受让方签订流转协议，并报所在村民委员会和乡镇人民政府备案。
二十、闲置宅基地和闲置住宅流转协议书一般应包括哪些内容？
闲置宅基地和闲置住宅流转协议书一般包括以下内容：
（一）双方当事人的姓名或者名称、住所、联系方式等；
（二）宅基地和住宅的坐落、面积等；
（三）流转期限和起止日期；
（四）流转方式；
（五）流转价款及其支付方式；
（六）流转用途；
（七）双方当事人的权利和义务；
（八）合同到期后地上附着物的处理；
（九）宅基地被依法征收、征用、占用时有关补偿费的归属；
（十）低效使用的退出处理；
（十一）违约责任。
流转期限最长不超过二十年，双方当事人可在流转协议中约定流转到期后可续签，流转受让方享有同等条件下的优先权。
双方当事人应当在流转协议中约定盘活利用的时限，如存在逾期盘活利用等低效使用情形的，当事人可依据约定收回闲置宅基地和闲置住宅使用权重新利用。
二十一、农村集体经济组织与流转受让方签订流转协议过程中如何增加各方履约保障？
县农村产权交易机构组织农村集体经济组织与流转受让方签订流转协议过程中负责鉴证并出具《流转交易鉴证书》，《流转交易鉴证书》可以作为交易主体申报项目等业务的凭证。
二十二、闲置宅基地和闲置住宅的盘活利用能否进行再流转？
能。闲置宅基地和闲置住宅流转受让方经流转出让人同意后可将闲置宅基地和闲置住宅进行再流转，再流转应当签订书面流转协议，再流转的期限不得超过原流转期限的剩余年限，并参照流转程序办理。
二十三、闲置宅基地和闲置住宅的盘活利用能否向银行机构等进行融资？
鼓励银行、保险公司等金融机构创新产品和服务，为闲置宅基地和闲置住宅盘活利用提供融资、保险等金融服务与支持。
相关文件：
陵水黎族自治县人民政府办公室关于印发《陵水黎族自治县农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用管理暂行办法》的通知
