陵水黎族自治县农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法等有关规定政策解读

来源: 发布日期:2020-09-11 分享到: 【字体: 小   中   大 打印

2018年中央12号文件提出在海南全省统筹推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点,建立不同权属、不同用途建设用地合理比价调节机制和增值收益分配机制,统筹不同地区、拥有不同类型土地的农民收益。省委省政府高度重视这项工作任务,制定出台了我省农村土地制度改革多项政策文件。根据国家及我省相关政策文件,结合我县实际,县委县政府成立了领导小组并印发了《陵水黎族自治县农村土地制度改革试点工作实施方案》,方案明确要立足海南和我县实际,以维护农民土地权益、保障农民公平分享土地增值收益、增加农民收入为目的,以建立城乡统一的建设用地市场为方向,以夯实农村集体土地权能为基础,改革完善农村土地制度,推动海南自由贸易试验区和中国特色自由贸易港建设,促进我县城乡融合发展、乡村振兴和农业农村现代化发展。为探索建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度,按照我县乡镇经济发展情况区分各乡镇集体建设用地入市增值收益调节金征收比例、明确集体和村民个人之间收益分成比例、确定集体建设用地入市操作细则,以县政府办公室名义印发实施了《陵水黎族自治县农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》、《陵水黎族自治县农村集体经营性建设用地入市交易规则》、《陵水黎族自治县农村集体经营性建设用地入市土地收益集体和个人分配指导意见》。

《陵水黎族自治县农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》一是明确了农村集体经营性建设用地定义:县总体规划划定为建设用地且城乡规划或村庄规划划定为工矿仓储、商服、公共管理和公共服务等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,包括保留集体所有权性质的征地安置留用地二是确定了农村集体经营性建设用地入市途径和条件:依法取得、符合规划的集体经营性建设用地,具备开发建设所需基础设施等基本条件,可以直接就地入市;入市地块需要符合县总体规划、城乡规划或村庄规划、相关产业规划以及环保要求、依法取得集体所有土地权属或集体土地使用权证书,土地权属清晰,不存在权属争议地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕,或经所有权人书面同意随土地一同入市流转未被司法机关、行政机关限制土地权利三是确定了入市方式及入市程序:入市方式分为出让、出租、作价出资(入股);入市程序为集体经济组织向所在地乡镇政府提出申请,乡镇政府对拟入市地块的使用现状、权属状况地上附着物状况等进行初审后,出具是否同意入市的初审意见县自然资源和规划主管部门根据初审意见,会同有关部门对拟入市宗地是否符合入市条件进行审查。经审查符合条件的,由县自然资源和规划主管部门出具审查意见,并依据控制性详细规划或村庄规划明确拟入市宗地的土地使用条件入市方案经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决通过后,由入市主体提交给县自然资源和规划主管部门。经县自然资源和规划主管部门组织有关部门审查后,报请县政府批准。入市方案经批准后,由县自然资源和规划主管部门在中国土地市场网、海南省政务中心网站,以及海南省主要媒体上发布入市交易公告。四是确定了入市发展用途:优先用于发展农村地区仓储物流、零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐、其他商服等实体经济产业项目,并可按照规划入市用于发展符合国家和我省产业政策的项目五是确认了不同用途的农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金比例:土地增值收益调节金按照入市成交总价扣除土地取得成本及前期合理投入后的净收益一定比例进行计提。土地用途为商服及住宅,土地增值调节金计提比例如下:

(一)出让方式

椰林、英州镇:提取比例35%

光坡、新村、三才、黎安镇:提取比例30%

其他乡镇:提取比例28%

(二)出租方式

椰林、英州镇:提取比例35%

光坡、新村、三才、黎安镇:提取比例29%

其他乡镇:提取比例26%

(三)作价出资(入股)方式

椰林、英州镇:提取比例35%

光坡、新村、三才、黎安镇:提取比例33%

其他乡镇:提取比例30%

入市用途为工矿仓储或其他用地的,土地增值调节金计提比例如下:

(一)工矿仓储用地的提取比例20%

(二)其他用地的提取比例20%

体现了“同地同权”的思想,农村集体经营性建设用地转让、转租和抵押行为参照国有建设用地规定执行,对开发管理行为和违约责任制定了相关措施。

《陵水黎族自治县农村集体经营性建设用地入市交易规则》细化了农村集体经营性建设用地入市方式以及入市程序,一是明确了交易平台:统一纳入省土地交易市场,进驻省级公共资源交易平台实施交易;二是确定了交易方式:工矿仓储、商服、公共管理和公共服务等经营性用地以及同一地块有两个以上用地意向者的,应当采取招标、拍卖、挂牌方式出让,考虑到农村集体经营性建设用地分布的实际情况,入市地块面积在5亩以下或者零星分散等特殊情况,经村民会议讨论同意并报经县人民政府批准后,可采取协议方式交易;三是细化了招标、拍卖、挂牌方式各类出让方式具体操作流程;四是明确了了哪些情形会导致交易行为无效:(一)在招标、拍卖、挂牌过程中,投标人、竞买人恶意串通,操纵交易结果的;(二交易地价低于入市成本、低于出让宗地所在区域基准地价的70%、低于国家规定的相应国有建设用地出让最低价标准。

《陵水黎族自治县农村集体经营性建设用地入市土地收益集体和个人分配指导意见》一是明确了入市土地收益的定义:土地收益,是指农村集体经营性建设用地入市成交价款,在缴付土地交易需缴税费、土地增值收益调节金、土地评估费、中介费、青苗及地上附着物补偿款等费用后,余下的收益部分;二是确定了收益分配比例:农村集体经济组织分配土地收益,应当拟定分配方案,经村民大会或者村民代表会议2/3以上村民或村民代表表决同意生效,分配方案应当预留不少于30%的土地收益留存农村集体经济组织,剩余部分分配至本村集体各成员;三是明确了哪些人享有土地收益分配资格


相关文件:陵水黎族自治县人民政府办公室  关于印发《陵水黎族自治县农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》等有关规定的通知


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