关于规范物业组织服务管理

健全对物业服务组织有效监督的建议

唐庆瑞

随着我县房地产业的发展和入驻小区的物业服务企业逐年增加,近年来涉物业服务诉讼案件逐年增多。由于缺乏行业监管、物业管理公司服务不到位和管理混乱等问题而引发的矛盾冲突越来越多。一是有的小区未遵守《物业管理条例》的规定，在成立业主大会、选举业主委员会、选聘物业服务企业等方面不规范，引发了业主对业主委员会的不满。如英州镇海棠福湾一号小区在成立业主大会选聘物业企业时程序违法而引发了业主委员会与物业服务企业之间的矛盾，产生了大量的诉讼案件，业主还通过举报、投诉、上访等途径维权，甚至发生了物业服务企业强行进驻的情形，对社会稳定造成一定的影响。二是物业服务企业的资质过低，服务质量参差不齐，难于满足业主的服务需求。如为英州镇海南国际信息产业园A区（智汇城）提供物业服务的北京大行基物业管理有限公司海南分公司，人员的构成系临时搭班，无物业管理经验，提供的物业服务仅是雇佣人员打扫卫生，小区整体监控多年损坏而不予以维修，安保存在较大隐患，大部分业主对服务不满从而拒绝交费，引起服务质量差与业主拒交物业费的恶性循环，造成整个小区脏乱差，降低了业主的生活质量。还有的小区存在物业服务不到位，定价收费不规范不透明等问题。“小物业”事关大民生，作为衡量城市管理水平的重要标志，物业服务质量直接影响到人民群众的幸福感、安全感，物业服务行为所引发的大量矛盾，已经对片区安全稳定造成较大负面影响。以上矛盾纠纷产生已久，小区的尖锐矛盾与相关职能管理部门未履行物业服务管理活动中的行政监督及管理职责密切相关。

针对以上难题堵点，我提出以下四点建议：

一、出台规章制度，规范物业管理

县住建局等部门要对房地产开发企业在前期选聘物业的流程、物业公司应达到的标准等予以细化明确，规范前期物业公司的选聘工作并加强监督工作。

二、加强部门联动，强化对物业服务企业的行政监管

县住建局、县综合行政执法局、属地管辖乡镇政府和社区居委会等部门要加强联动，以属地+行业监管相结合的方式，开展联合执法进小区专项清理活动，督促物业组织不断改进自身工作，增强服务意识、提高服务品质，严格履行物业服务合同内容。对全县所有物业组织实行信用管理评价，通过“红黑”名单、考核和奖惩等信用管理手段强化行业监管，对矛盾突出的物业管理区域，定期对物业服务进行测评作为物业企业服务考核的依据，与物业招投标活动挂钩。公布物业费收缴情况和支出使用情况，让物业服务接受业主全方位监督，在阳光下运作，不断改善服务质量和水平。

三、完善制度建设，建立健全群众对物业投诉办理反馈机制

对业主反映问题有人管、及时管、管到位。针对投诉举报的问题的要详细调查、认真研究、积极回应、妥善处理，积极引导当事人采取合理合法的方式维护自身合法权益，助力构建和谐的物业与业主关系。

四、依法依规指导，明确物业管理在社区治理中的地位

物业管理与居民生活关系密切，是基层社会治理的重要方面，将物业管理融入社区治理，探索建立物业矛盾纠纷化解机制，加强对收费、服务、治安、房屋维修和基础设施改造等方面矛盾纠纷排查协调和处理，及时发现和解决群众问题，有助于将矛盾化解在基层。细化并推进业主委员会成立、物业服务组织的职责，相关职能部门要全过程参与物业企业的选换、业主大会、业委会换届等程序，并依法依规提出指导意见、听取建议。